קיבלתם הזמנה לכנס בחירת דירות במחיר למשתכן? כל מה שחייבים לדעת

קבלת הזמנה לכנס בחירת דירות היא הרגע שבו הזכייה שלכם מתחילה להפוך לעסקה ממשית. עד עכשיו ידעתם שזכיתם בפרויקט מסוים, אבל לא בהכרח ידעתם אילו דירות יוצעו בו, מה יהיו המחירים הסופיים, מה כולל המפרט וכמה כסף תידרשו להביא.

עם פתיחת אתר הפרויקט וקבלת הזימון, הנתונים הופכים ברורים ומתחילה תקופת ההכנה החשובה ביותר בתהליך.

בכנס עצמו יעמדו לרשותכם עד 45 דקות לבחור דירה מתוך המלאי שנותר כאשר יגיע תורכם. זה לא הזמן להתחיל ללמוד את הפרויקט, להבין תוכניות, לבדוק את המשכנתא או להתלבט בין עשרות דירות. את כל הבדיקות האלה צריך להשלים מראש.

השלב הראשון: אתר הפרויקט נפתח

השלב המעשי מתחיל כשהיזם פותח אתר ייעודי לפרויקט ושולח לזוכים קישור. באתר יוצגו הנתונים הסופיים שעל בסיסם תבחרו את הדירה:

• סוגי הדירות בפרויקט
• מספר החדרים והשטחים
• תוכניות הדירות
• תוכניות הקומות והבניינים
• המפרט הטכני
• מחירי הדירות הסופיים
• חניות ומחסנים
• ההצמדות השייכות לכל דירה
• מידע נוסף על הפרויקט ולוחות הזמנים

לפני פרסום הנתונים הרשמיים אפשר להיעזר במחשבון של משתכן חכם כדי לקבל הערכה ראשונית של מחירי הדירות, המשכנתא האפשרית וההחזר החודשי. מרגע שמתפרסם המחירון הרשמי של היזם, הוא הנתון המדויק שעליו צריך להתבסס. בשלב הזה אפשר להשתמש במחירים שפורסמו כדי לקבל במחשבון הערכת מימון מעודכנת לכל דירה שמעניינת אתכם.

מומלץ להוריד את המחירון, התוכניות והמפרט ולא להסתפק בצפייה באתר. כך תוכלו לעבור על החומרים בנוחות, להשוות בין האפשרויות ולהכין את עצמכם לפני יום הבחירה.

כמה זמן יש להתכונן?

הזימון יכול להישלח שבוע, שבועיים או חודש לפני מועד הבחירה. אין פרק זמן קבוע, ולכן לא כדאי לדחות את ההכנה. בתקופה הזו צריך:

• ללמוד את נתוני הפרויקט
• להבין את מסגרת התקציב
• לבדוק את אפשרות המימון
• לעבור על לוח התשלומים
• להכין רשימה מדורגת של הדירות

מאז תקופת הקורונה, הצגת הפרויקט מתקיימת לא פעם בזום. בפרויקטים מסוימים היזם מעלה הקלטה של ההצגה או פותח כתובת מייל וקו טלפוני לשאלות הזוכים. כדאי להשתתף בהצגה, לצפות בהקלטה ולהעביר שאלות בזמן. עם זאת, ההצגה אינה מחליפה מעבר עצמאי על המחירון, התוכניות, המפרט ולוח התשלומים.

לפני שבוחרים דירה, בודקים את המימון

אחת הטעויות המסוכנות ביותר היא להתמקד בדירות ורק לאחר הבחירה לבדוק אם ניתן לממן אותן. זכייה בתוכנית אינה התחייבות של הבנק להעניק לכם משכנתא. הבנק יבדוק את ההכנסות, ההתחייבויות, היציבות התעסוקתית, נתוני האשראי ומקור ההון העצמי.

לפני הכנס אתם צריכים לדעת:

• כמה הון עצמי נזיל עומד לרשותכם
• מהו סכום המשכנתא הריאלי עבורכם
• מהו מחיר הדירה המרבי שתוכלו לרכוש
• מה יהיה ההחזר החודשי המשוער
• כמה כסף תצטרכו מעבר למחיר הדירה
• האם תוכלו לעמוד במקביל בשכירות ובהחזרי המשכנתא

לא מספיק לדעת מהו הסכום המרבי שהבנק עשוי לאשר. צריך להבין איזה החזר תוכלו לשלם לאורך זמן בלי להכניס את משק הבית ללחץ כלכלי. להסבר מלא על כללי המימון, ההון העצמי, האישורים וההוצאות, עברו למאמר משכנתא דירה בהנחה: המדריך המלא לזוכים.

אל תסתמכו רק על אישור עקרוני דיגיטלי למשכנתא

אישור עקרוני דיגיטלי למשכנתא מבוסס בשלב הראשון על הנתונים שהזנתם ועל ההצהרות שמסרתם. רק לאחר שהבנק מקבל ובודק את המסמכים אפשר לדעת אם הוא מכיר במלוא ההכנסה שעליה התבסס החישוב. הכנסה זמנית, עסק חדש, התחייבות שלא נלקחה בחשבון או פער בין ההצהרה למסמכים עלולים לשנות את סכום המשכנתא שיאושר בפועל.

אין חובה חוקית להגיע לכנס עם אישור עקרוני שעבר בדיקת מסמכים, אבל זו בדיקה קריטית לפני שבוחרים דירה ומתחייבים לעסקה. מומלץ להעביר לבדיקה את תלושי השכר, דפי החשבון, פירוט ההלוואות ומסמכי ההכנסה, ולוודא שהתקציב שלכם מבוסס על נתונים שהבנק אכן מכיר בהם.

כמה הון עצמי צריך?

ברכישת דירה יחידה שיעור המימון המרבי הוא עד 75%. בדירה במחיר מופחת ניתן, בכפוף לכללים, לחשב את שיעור המימון לפי הערכת השמאי ולא רק לפי מחיר הרכישה.

תקרת השווי לצורך הטבת המימון עומדת על 2.1 מיליון ש"ח. המשמעות היא שהמשכנתא המרבית הנגזרת מהתקרה היא 1.575 מיליון ש"ח, בכפוף למחיר הדירה, לשמאות, ליכולת ההחזר ולאישור הבנק.

לכן הון עצמי של 100,000 ש"ח אינו מתאים לכל דירה. בדירות שמחירן גבוה מכ-1.675 מיליון ש"ח, ההון העצמי הנדרש למחיר הדירה עולה. נוסף לכך, צריך להשאיר כסף לכל ההוצאות שאינן נכללות במחיר הרכישה.

מחיר הדירה הוא לא העלות המלאה של העסקה

מעבר למחיר הדירה, צריך להכין הון עצמי נוסף עבור הוצאות משפטיות ורישום, שמאות ועלויות משכנתא, מס רכישה אם חל, שינויים ושדרוגים, מיזוג, ריהוט, מוצרי חשמל, מעבר דירה, הפרשי מדד תשומות הבנייה והוצאות נוספות שיתבררו לאורך הדרך.

לכן חשוב להבחין בין שני סכומים: ההון העצמי הנדרש לצורך קבלת המשכנתא, לבין ההון העצמי הנדרש להשלמת העסקה עד קבלת המפתח.

במחשבון של משתכן חכם תוכלו להזין את מחיר הדירה ולקבל הערכה של המשכנתא האפשרית, ההחזר החודשי, ההון העצמי הנדרש וההוצאות הנלוות לעסקה. המחשבון מספק הערכה לצורך תכנון וקבלת החלטות. מחירון היזם, תנאי החוזה והאישור שיתקבל מהבנק הם הנתונים הקובעים בפועל.

אל תבדקו רק כמה הדירה עולה, בדקו מתי הכסף יוצא

לוח התשלומים חשוב לא פחות ממחיר הדירה. במעמד חתימת החוזה נדרש תשלום ראשון מההון העצמי. התשלום נע לרוב בין 7% ל-10% ממחיר הדירה, בהתאם ללוח התשלומים של הפרויקט. המשמעות היא שגם בדירה שניתן עקרונית לממן עם הון עצמי של 100,000 ש"ח, התשלום הראשון עשוי להיות גבוה יותר.

לפני הבחירה צריך להבין:

• כמה כסף צריך להיות זמין במועד חתימת החוזה
• מתי מתחילים למשוך את המשכנתא
• כיצד מחולקים התשלומים לאורך הבנייה
• איזה חלק מהמחיר מוצמד למדד
• כמה זמן תמשיכו לשלם שכירות

המשכנתא מתחילה להימשך לפני קבלת הדירה, בהתאם למועדי התשלום לקבלן. לכן בתקופת הבנייה תשלמו החזרי משכנתא ובמקביל תמשיכו לשלם שכירות עד לקבלת המפתח. כאשר המשכנתא נמשכת בפעימות, ההחזר מתחיל על הסכום שכבר הועבר לקבלן ועולה עם כל משיכה נוספת. צריך לוודא שתוכלו לעמוד בתקופת החפיפה הזו, כולל במקרה שבו מסירת הדירה תתעכב.

מדד תשומות הבנייה משולם מההון העצמי

20% הראשונים ממחיר הדירה אינם מוצמדים למדד תשומות הבנייה. מתוך יתרת התשלומים ניתן להצמיד עד מחצית מכל תשלום, ולכן עד 40% ממחיר הדירה עשויים להיות חשופים למדד. את הפרשי המדד לא ניתן לממן באמצעות המשכנתא.

לקראת המסירה הקבלן מבצע גמר חשבון, ואת הפרשי ההצמדה שנצברו צריך להשלים מהון עצמי נוסף. אי אפשר לדעת מראש מה יהיה גובה המדד לאורך תקופת הבנייה. לכן אסור לנצל את כל ההון העצמי בתשלומים הראשונים ולהישאר בלי רזרבה להמשך.

הכינו רשימה של כלל הדירות עד למספר הבחירה שלכם

בחירת הדירות מתבצעת לפי סדר הזכייה ומתוך מלאי הדירות שנותר כאשר מגיע תורכם. כל זוכה שלפניכם יכול לבחור אחת מהדירות שרציתם. לכן אין להגיע עם דירה אחת, חמש דירות או רשימה חלקית. צריך להכין ולדרג את כלל הדירות עד למספר הבחירה שלכם.

אם אתם במקום 35, עליכם להיות מוכנים למצב שבו 34 דירות ייבחרו לפניכם. ייתכן שחלק מהזוכים יוותרו והמספר שלכם יתקדם, אבל אי אפשר לבסס על כך את ההכנה. מטרת הרשימה היא למנוע מצב שבו כל הדירות שבדקתם כבר נבחרו, וכאשר מגיע תורכם אין לכם עמדה לגבי הדירות שנותרו.

הרשימה צריכה לכלול רק דירות שאתם גם רוצים וגם מסוגלים לרכוש. דירה שחורגת מגבול התקציב אינה חלופה אמיתית.

איך מתנהל יום בחירת הדירה?

בהזמנה שתקבלו יופיעו מועד הבחירה, אופן קיום הפגישה והמיקום או הקישור הרלוונטי. יש להגיע או להתחבר לפני השעה שנקבעה. איחור יקצר את הזמן שעומד לרשותכם ועלול לסכן את מקומכם בתהליך.

בתחילת הפגישה יוצג לכם מלאי הדירות העדכני שנותר. מאותו רגע יעמדו לרשותכם עד 45 דקות:

1. 1לבדוק אילו דירות מהרשימה שלכם עדיין פנויות.
2. 2לבחור את הדירה המדורגת במקום הגבוה ביותר שנותרה.
3. 3לוודא את פרטי הדירה ואת המחיר.
4. 4לחתום על טופס בחירת הדירה.

לפני החתימה ודאו שמספר המגרש, הבניין, הדירה, הקומה, המחיר, החניה והמחסן תואמים לדירה שבחרתם. החתימה על טופס הבחירה היא סופית, ולא ניתן לעבור לאחר מכן לדירה אחרת. במעמד הבחירה תידרשו גם להסדיר את המקדמה בהתאם להנחיות היזם.

המקדמה ביום הבחירה

במעמד בחירת הדירה נדרשת לרוב מקדמה בסך 2,000 ש"ח על חשבון הדירה. הסכום המדויק ואופן התשלום יופיעו בהנחיות שתקבלו מהיזם. אם בחרתם דירה ולאחר מכן החלטתם שלא לחתום על חוזה הרכישה, המקדמה אינה מוחזרת.

התשלום מתבצע לרוב באמצעות צ'ק, אך היזם יכול לקבוע אמצעי תשלום אחר. בדקו את הזימון מראש והגיעו עם אמצעי התשלום שהתבקשתם להביא.

מה קורה לאחר בחירת הדירה?

לאחר שחתמתם על טופס הבחירה, תקבלו מועד לחתימה על חוזה הרכישה. החתימה מתקיימת בתוך פרק הזמן שקבע היזם ועד 45 ימים ממועד הבחירה, ולעיתים מוקדם יותר.

בזמן הזה צריך ללמוד את החוזה ואת לוח התשלומים, להשלים את בדיקת המשכנתא ולהכין את ההון העצמי לתשלום הראשון. מדובר בחוזים המבוססים על נוסחים אחידים של התוכנית, אך עדיין חשוב להבין את ההתחייבויות, המועדים והנספחים שעליהם אתם חותמים. מי שאינו מבין סעיף או מבקש בדיקה נוספת יכול להיעזר באיש מקצוע מטעמו.

עם מה צריך להגיע לכנס?

ההנחיות שנשלחו על ידי היזם הן הקובעות. לפני מועד הבחירה ודאו שיש ברשותכם:

• תעודות זהות וספחים של שני הזוכים
• אישור זכאות מודפס ובתוקף
• אישור הזכייה בהגרלה
• המסמכים הנוספים שנדרשו בזימון
• אמצעי התשלום שנקבע עבור המקדמה
• הרשימה המדורגת שהכנתם, כולל מספרי הדירות והמחירים
• גבול תקציב ברור ומחיר מרבי לדירה

אל תגיעו בלי תעודות זהות, ספחים או אישור זכאות בתוקף. חוסר במסמך מהותי עלול לפגוע באפשרות שלכם לבחור דירה במועד שנקבע.

שני בני הזוג נדרשים להגיע לפגישה. אם אחד מבני הזוג אינו מגיע, יש להביא ייפוי כוח חתום ומאומת וצילום של תעודת הזהות שלו. אם שני בני הזוג אינם מגיעים, או אם זוכה יחיד שולח אדם אחר במקומו, נדרש ייפוי כוח נוטריוני.

מגיעים לכנס? אל תשאירו את ההכנה לרגע האחרון

בכנס בחירת הדירות תצטרכו לקבל החלטה משמעותית בתוך 45 דקות. אין זמן להתחיל בו לחשב משכנתא, ללמוד תוכניות או לדרג עשרות דירות. במחשבון של משתכן חכם תוכלו לקבל הערכה למשכנתא האפשרית, להחזר החודשי, להון העצמי ולהוצאות הנלוות בהתאם למחירי הדירות הרשמיים שפרסם היזם.

צריכים להכין רשימה מסודרת של כלל הדירות עד למספר הבחירה שלכם? שירות הייעוץ לבחירת דירה יסייע לכם לנתח את האפשרויות ולבנות דירוג ברור לקראת הכנס. צריכים לוודא שהתקציב והמשכנתא באמת מתאימים לדירה שתבחרו? שירות ייעוץ המשכנתא לזוכי דירה בהנחה כולל בדיקת הנתונים והמסמכים, קבלת אישור עקרוני ותכנון המימון בהתאם לעסקה.